Mi is az a Fekete Hattyú?
"Ausztrália felfedezése előtt az óvilágban meg voltak győződve arról, hogy minden hattyú fehér. E hiedelem megtámadhatatlannak tűnt, hiszen minden tapasztalat kétségtelenül ezt igazolta. Az első fekete hattyú megpillantása minden bizonnyal elámított néhány ornitológust..., ám a történet jelentősége mégsem ebben rejlik. Rámutat a megfigyelésen alapuló tanulásunk rettentő korlátoltságára, tudásunk ingatagságára. Csupán egyetlen észrevétel érvénytelenítheti fehér hattyúk millióinak ezeréves, alapos megfigyelését. Ehhez mindössze egyetlenegy - állítólag elég csúf - fekete is elég."
Forrás: itt
A fentiek Nassim Nicholas Taleb: A fekete hattyú című könyvének bevezető sorai. A Fekete Hattyú egy jelenség. A rendkívül valószínűtlen események jelképe, amelyeknek három jellegzetességük van:
1. Előreláthatatlanok. A Fekete Hattyú kiugróan eltérő. Egyetlen múltbéli eseményből sem következtethetünk rá, mondja Taleb.
2. Hatásuk extrém. Rendkívüli következményekkel járnak.
3. A rendkívüliség magyarázatára utólag különféle magyarázatokat gyártunk.
Taleb könyve elején felvillant néhány példát, ha nem értenénk, mire gondol. "Ki sejthette volna előre Hitler hatalomra kerülését, és az azt követő háborút? Ki merészelt volna hinni a Szovjetunió hirtelen bekövetkező összeomlásában? Ki láthatta előre az internet elterjedését?"
A könyv zseniális, és egyúttal kiváló olvasmány. Én, aki közgazdászként sok-sok közgazdasági elméletet tanultam láthatóan értelmetlenül és feleslegesen, továbbá bemagoltam a könyvben is sokszor említett híres, sok esetben Nobel-díjas közgazdászok elméleteit, modelljeit, képleteit, különös örömmel olvastam a felszabadító gondolatokat. Olyan volt ez, mint amikor a mesében a kisgyerek kimondja, "A király meztelen!" De ennél sokkal-sokkal több, amit meg kell értenünk Taleb könyvéből. A 21. század egyik legfontosabb kötelező olvasmánya ez.
Taleb célja ezzel a könyvvel, hogy "rávilágítson a véletlenszerűségekkel, különösképpen a kiemelkedő eltérésekkel, a nagy szórással szembeni vakságunkra".
A koronavírus és az ingatlanpiac
A fentiekből vélhetően már mindenki számár világos, hogy 2020 első hónapjaiban a világot cunami szerűen elkapó COVID-19 vírus okozta járvány egy Fekete Hattyú.
Hogy pontosan milyen hatása lesz a járványnak hosszú távon az ingatlanpiacra, nem tudjuk. Találgatások és vélemények vannak. Szinte minden nap megjelenik egy-egy cikk, szakértői vélemény erről. Sokszor ezek ellent is mondanak egymásnak. A pontosítás kedvéért hozzáteszem, hogy jelen írás kizárólag a lakóingatlanokkal foglalkozik, azon belül is elsősorban a használt ingatlanok piacával.
Az első dolog, amit fontos látni, függetlenül a járványtól, hogy már 2019 végén megtorpant az ingatlanárak emelkedése. A Központi Statisztikai Hivatal és a Magyar Nemzeti Bank számaiból ezt láthatjuk, továbbá azt, hogy 2019-ben Magyarországon kevesebb lakást adtak el (újat és használtat együttvéve), mint 2018-ban. Tehát az ingatlanpiaci szárnyalás véget ért.
Ebben a helyzetben érkezett a járvány és ennek hatására a gazdasági visszaesés. A Magyar Nemzeti Bank 2020. júniusi Lakáspiaci jelentésében többek között ezeket olvashatjuk a koronavírus - járványnak a hazai lakáspiacra gyakorolt hatásával kapcsolatban :
"A járvány közvetlen hatásai a bérleti piacon már megnyilvánultak a kínálat bővülésével és a bérleti díjak csökkenésével. Március eleje óta a turisztikai célú lakások jelentős számban jelentek meg a hosszú távú bérleti piacon, ami az albérleti árak mérséklődését eredményezte Budapesten. Előretekintve jelentősebb mértékű bérleti díjcsökkenés a bérleti szerződések újratárgyalásakor várható, ami jellemzően a nyári hónapokban esedékes. Az albérleti árak nagymértékű visszaesése csökkentheti a befektetési célra vásárolt ingatlanok értékét is, amely hatás tovább gyűrűzhet a többi ingatlan eladási árára."
"A járványhelyzet elhúzódásától függően a lakáspiacra gyakorolt hatás akár jelentős is lehet. Az elmúlt években a kedvező munkaerő-piaci kondíciók, a bővülő reáljövedelmek, a megtakarítások magas szintje, a kedvező finanszírozási környezet, valamint az otthonteremtési célokat szolgáló kormányzati intézkedések támogatták a lakáspiac keresleti oldalát. Elhúzódó válság esetén azonban megfordulhatnak az áremelkedés irányába ható makrogazdasági folyamatok. A munkaerőpiacot egyelőre jelentős bizonytalanság övezi, azonban előretekintve várhatóan csökkenhet a foglalkoztatottak száma. A gazdasági növekedés lassulása és a vállalkozások jövedelemtermelő-képességének visszaesése alacsonyabb bérdinamikával társulhat, ami növelheti a lakosság óvatosságát, visszavetve a lakossági beruházásokat. A gazdasági kilátások romlása, valamint a bankok kockázati toleranciájának mérséklődése a finanszírozási környezetben is változásokat hozott mind vevői, mind fejlesztői oldalon."
Jelenleg (2020. június - július) sok cikk szól arról, hogy pezseg a lakáspiac Magyarországon. Mondhatni, eufória van. Az emberek örülnek, hogy el lehet menni végre sörözni, ugyanúgy akik érintett, örül, ha végre vehet vagy eladhat ingatlant. Meglátjuk, ez meddig tart. Meglátásom szerint őszre már tudni fogjuk azokat a gazdaságra vonatkozó számokat, amelyek azt mutatják, nagyobb a baj, mint amit a sörözések és a felszabadult öröm mutat.
Nem nehéz azt összerakni, hogy válságban az emberek elhalasztják a nagyobb értékű vásárlásukat. Amikor bizonytalan valakinek a munkahelye, vagy akár már el is vesztette az állását, vélhetően lemond a korábban tervezett lakásvásárlásáról. A tavaly piacra dobott szuper állampapír, illetve a friss, airbnb-t szabályozó intézkedések egyre kevésbé teszik a befektetők számára vonzóvá az ingatlant. Ez a lakáspiacon csökkenő keresletet hoz magával. Előbb vagy utóbb. Annak pedig hatása lesz az árakra. Előbb vagy utóbb. Ugyanis az ingatlanpiac nem gyorsan reagál.
Mindazonáltal válságban is van olyan élethelyzet, amikor az embereknek költözniük kell, és ezzel együtt ingatlant kell eladniuk vagy venniük. Az élet nem áll meg nehezebb gazdasági körülmények között sem. Viszont az valószínűsíthető, hogy a szárnyalásból piac beszűkülés lesz. Hogy mennyire, arra majd évek múlva fogunk rálátni.
Íme néhány év lakás eladási számai a KSH statisztikái szerint:
2007-ben 191.200
2008-ban 154.100
2009-ben 91.100
2010-ben 90.300
2018-ban 163.700
2019-ben 129.400 (előzetes)
Forrás: freepik.com
Mit lehet tenni egy ilyen helyzetben?
A külső hatásokat, így egy járványt vagy annak súlyos gazdasági és társadalmi hatásait az egyén nem tudja befolyásolni. Hasonlóképpen az ingatlanpiacot sem tudjuk egymagunk befolyásolni. Az viszont az egyéntől függ, hogyan reagálunk. Például úgy, hogy jól végig gondoljuk, mi az, ami a kontrollunkon belül van, mi az, amit mi megtehetünk.
Mindig lehet választani. Csak tőlünk függ. Választás kérdése az is, hogy reaktívak vagy proaktívak leszünk egy nem könnyű ingatlanpiaci helyzetben. Ingatlant akkor is el lehet adni, amikor éppen nem szárnyal a piac. Természetesen teljes karantén idején kicsit tovább tart, de bízzunk benne, erre itthon már nem lesz szükség. Az internetes mutatások persze segíthetnek.
Ha bizonyos ingatlan eladási tanácsokat követ valaki, akkor jól fel tudja készíteni ingatlanát az eladásra. Azzal pedig ki lehet emelni a tömegből egy ingatlant. Ezt home stagingnek nevezzük, ami szó szerint az otthon színpadra állítását jelenti. Saját ingatlanunk eladását érdemes projekt szemlélettel megközelíteni, ami segít abban, hogy sikeresen eladjuk lakásunkat vagy házunkat.
