Ügyfeleim és saját szomorú tapasztalataim alapján ki merem jelenteni, hogy komoly gondok vannak az adó- és értékbizonyítvánnyal. Pontosabban  nem magával a dokumentummal, hanem az önkormányzatokat adóosztályai által meghatározott ingatlanértékkel, ami az adó- és értékbizonyítványra kerül örökölt ingatlan esetén. Ebben a cikkben ezt témát fejtem ki, remélve, hogy minél több emberhez eljut az információ.

Temető Humlebækben, Dániában
Fotó: Magyari Éva

Mi is az az adó- és értékbizonyítvány?

Az adó- és értékbizonyítvány egy hatósági bizonyítvány, amely igazolja az adott ingatlan jellemzői alapján annak forgalmi értékét.  Kiállítója az ingatlan fekvése szerint illetékes települési önkormányzat jegyzője. Ez az okmány a végeredménye, amikor hatósági úton történik egy ingatlan forgalmi értékének a megállapítása.

Mit tartalmaz a bizonyítvány?

• az ingatlan és a tulajdonosok adatait,
• az érték megállapításánál figyelembe vett tényezőket
• az ingatlannak az adott időpontban fennálló forgalmi értékét.

Mikor használják az adó-és értékbizonyítványt?

Adó- és értékbizonyítvány ingatlanok forgalmi értékének meghatározásához kell bizonyos eljárásokban. Többek között a következő ügytípusok esetében van rá szükség. Ezekben az esetekben az ezen az okmányon szereplő ingatlan forgalmi értéket veszik figyelembe a szóban forgó eljárásban.

• Hagyatéki eljárás
• Gyermekvédelmi és gyámügyi eljárás
• Bírósági végrehajtás
   

Adó- és értékbizonyítvány a hagyatéki eljárásban

A hagyatéki eljárás során az illetékes önkormányzat hagyatéki ügyintézője összeállítja a hagyatéki leltárt, és átadja a hagyatéki eljárás lefolytatására kijelölt közjegyzőnek. Amennyiben az örökségben szerepel(nek) ingatlan(ok) is, akkor az ingatlan helye szerinti önkormányzat kiállítja az adó-és értékbizonyítványt a vonatkozó ingatlanról. A közjegyző pedig ezen az értéken fogja szerepeltetni az ingatlant a hagyatéki végzésben.

Mi itt a probléma?

1. Az önkormányzatok jellemzően arról tájékoztatják az érdekelteket, hogy a forgalmi érték meghatározása a Nemzeti Adó- és Vámhivatal által az önkormányzatok rendelkezésére bocsátott piaci összehasonlító értékadatok, valamint a helyi adóhatóság rendelkezésére álló egyéb adatok alapján készül el. Ez sok kérdést felvet az adat aktualitását illetően.

2. Az ügyintézők az esetek legnagyobb részében - nyilván kapacitás hiányában is - ki se mennek megtekinteni az ingatlant, és nem történik helyszíni szemle, aminek egyébként értékbecslésnél mindig kell történnie. 

3. Sok önkormányzatnál az a gyakorlat, hogy egy nyomtatványt küldenek ki az örökösnek, és vele becsültetik meg az ingatlan értékét. Ez végképp döbbenetes, hogy egy gyászoló, hozzá nem értő magánszemélytől várják el az érték "megtippelését". 

Mindennek az eredménye az, hogy sokszor nem a piaci realitásoknak megfelelő forgalmi érték kerül az adó-és értékbizonyítványra. Gyakori, hogy az adó- és értékbizonyítványon szereplő érték alacsonyabb vagy jóval alacsonyabb, mint a piaci érték. Ennek pedig súlyos anyagi következménye van az örökösökre nézve

Mi ennek a következménye?

Az, hogy amennyiben az örökös a hagyatéki eljárás után mihamarabb (5 éven belül) eladja az ingatlant, akkor több milliós személyi jövedelem adót kell fizetnie után.

Hogy miért? Mert örökölt ingatlan esetében az adózás viszonyítási pontja, azaz a szerzéskori érték a hagyatéki végzésben szereplő ingatlanérték, ami nem más, mint az adó- és értékbizonyítványon szereplő érték.

Nézzünk egy példát! Egy budapesti örökölt lakás 72 milliós értékkel került a hagyatéki eljárásba, vagyis az illetékes önkormányzat adóosztálya ezt a forgalmi értéket határozta meg az adó- és értékbizonyítványon 2024. júniusában. Az ingatlant ugyanabban az évben, változatlan állapotban, tehát felújítás nem történt, szeptemberben 87 millió forintért adták el. Így a jövedelem 15 millió Ft, és ezt kell leadózni a költségek levonása után.

Amennyiben az adó- és értékbizonyítványon pl. 80 millió Ft szerepelt volna, akkor a jövedelem csak 5 millió Ft lett volna, így jóval kevesebb adófizetési kötelezettség merül fel.

Azonban ez nem kívánság műsor, hanem amire a figyelmet fel szeretném hívni, hogy szakmai alapon, értékbecslői tudással kellene az adó- és értékbizonyítványon szereplő értéket meghatározni, nem pedig elavult statisztikákra vagy az örökös becslésére, az ingatlan fizikai állapotának megtekintése nélkül.

Ugyanakkor a teljesség kedvéért tegyük hozzá, hogy van kedvező következménye is annak, ha a valóságosnál alacsonyabbra értékelik az ingatlant öröklés esetén. Az ingatlan értéke ugyanis része a teljes hagyatéki értéknek, aminek két költségre van kihatása:

• A közjegyzői díjra.
• Öröklési illetékre.

Ez utóbbit a közvetlen hozzátartozóknak nem kell fizetniük, mert mentességet élveznek, vagyis számukra a későbbi adózás jelenti a jelentős pénzkiadást.

Ez így inkorrekt

Szerintem nem tisztesség elvárni egy magánszemélytől, hogy tudja, hogy milyen jelentősége lesz egyszer annak, hogy mekkora értékkel szerepel az ingatlan a hagyatéki eljárásban. Az lenne a  helyes és elvárható, hogy az állampolgárt tájékoztassák, milyen adó és egyéb vonzatai vannak ennek az értéknek. 

Ráadásul ezek az emberek gyászolnak. Éppen elvesztették egy közeli hozzátartozójukat. Hogyan is várható el tőlük, hogyha postáznak számukra egy nyomtatványt, hogy becsüljék meg az ingatlan értékét, hogy beleássák magukat abba, hogy annak vajon milyen következménye lesz, amikor az ingatlant eladják?

Munkám során tapasztalom, hogy sokan csak akkor döbbennek rá ennek a jelentőségére, amikor már nem lehet semmit se visszafordítani. Akkor nem marad más, mint a tehetetlenség és elkeseredettség.

Javaslat

Hogy ez ne forduljon elő, a következőket kellene tenni:

1. Sokkal komolyabban kellene venni a hagyatéki eljárásban szereplő ingatlanra vonatkozó forgalmi érték megállapítást, az adó- és értékbizonyítványon szereplő érték meghatározását. Szakmai alapon kellene meghatározni. Semmiféleképpen nem az örököstől kellene elvárni, hogy ő becsülje meg.

2. A hagyatéki ügyintézőknek fel kellene hívni az örökösök figyelmét legalább egy írásos tájékoztató anyag segítségével, hogy az ingatlan eladásakor milyen szerepet fog játszani a hagyatéki eljárásban szereplő érték.

Azért tartom fontosnak, hogy erről írjak, mert előbb vagy utóbb majdnem mindenki életében bekövetkezik az a szomorú pillanat, hogy közeli hozzátartozóját elveszti, és keresztül kell mennie egy hagyatéki eljáráson, amikor is érintett lesz a fent leírt problematikában. Ezért fontos, hogy tudj róla. Oszd meg, kérlek rokonaiddal, barátaiddal is!

Magyari Éva
ingatlan-tanácsadó
ingatlanangyal.hu